리얼리티인컴: 순임대 시장 침체 속에서도 유연하게 성장하는 배당 귀족

안녕하세요. 미주배 입니다. 제가 좋아하는 리얼리티인컴에 대하여 좋지 않은 리포트가 나왔습니다. 그래도 실망감을 안겨주지 않는 종목인데,  현재 뭐가 문제이고 개선될 수 있는지 살펴봐야 겠습니다.

 

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개요

Realty Income (O)은 순임대 시장의 선두 기업으로, 빠른 서비스 레스토랑, 편의점, 소매점 등 다양한 부동산을 소유하고 있습니다. 1969년 설립 이후 꾸준한 성장을 이어가며 현재는 세계 최대 규모의 순임대 REIT로 자리매김했습니다. O는 매년 배당금을 인상하는 배당 귀족 기업이기도 하며, 투자자들에게 안정적인 수익을 제공하는 기업으로 평가받고 있습니다.

순임대 시장 현황

 

하지만 최근 2년 동안 순임대 시장은 금리 상승으로 인해 침체를 겪고 있습니다. 금리 인상은 자본화율 상승으로 이어져, 새로운 부동산 인수가 어려워지고 있습니다. 또한, 구매자와 판매자 간의 가격 불일치가 심화되면서 거래량도 감소하고 있습니다.

 

O의 대응 전략

이러한 어려운 시장 상황 속에서도 O는 몇 가지 전략을 통해 성장을 이어나가고 있습니다.

• 해외 시장 진출: O는 미국 시장뿐만 아니라 유럽 등 해외 시장에도 적극적으로 진출하고 있습니다. 이를 통해 시장 다변화를 통해 위험을 분산하고 새로운 성장 기회를 확보하고 있습니다.
• 개발 플랫폼 구축: O는 자체 개발 플랫폼을 구축하여 새로운 부동산을 직접 개발하고 있습니다. 이를 통해 시장에서 매수하기 어려운 부동산을 확보하고, 원하는 조건에 맞는 부동산을 개발할 수 있습니다.
• M&A: O는 경쟁 REIT를 인수하는 M&A 활동을 통해 포트폴리오를 확대하고 있습니다. 이를 통해 시장 점유율을 높이고, 경쟁 우위를 확보할 수 있습니다.

투자 분석

O는 침체된 순임대 시장 속에서도 유연하게 성장 전략을 펼치고 있는 기업입니다. 해외 시장 진출, 개발 플랫폼 구축, M&A 활동 등을 통해 성장을 이어나갈 것으로 예상됩니다. 또한, O는 배당 귀족 기업으로서 안정적인 배당금 지급을 기대할 수 있습니다.

 

하지만, 금리 상승으로 인한 시장 침체는 O에게도 어려움으로 작용할 수 있습니다. 또한, 해외 시장 진출과 개발 플랫폼 운영에는 높은 경영 노하우가 요구됩니다. 투자자들은 이러한 위험 요소들을 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

 

결론

O는 순임대 시장의 선두 기업으로서 안정적인 성장과 배당금 지급을 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상입니다. 하지만, 금리 상승으로 인한 시장 침체와 해외 시장 진출 및 개발 플랫폼 운영의 위험 요소를 고려해야 합니다. 투자자들은 O의 성장 전략과 투자 위험을 신중하게 평가하여 투자 결정을 내려야 합니다.

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• 순 임대 시장은 계속해서 정체되어 2년째 침체된 거래 활동에 돌입하고 있습니다.
• Realty Income(O)은 최대 규모의 순 임대 REIT이며 주로 인수 전략에 힘입어 강력한 배당 성장 기록을 보유하고 있습니다.
• 우리는 둔화된 순 임대 시장이 O의 인수 활동에 미치는 영향을 조사하여 비즈니스 내에서 유연성을 가지려는 의지를 보여줍니다.

 

 

순 임대 부동산은 확실히 새로운 개념은 아니지만 이 부문은 계속해서 빠른 속도로 성장하고 있습니다.

초기에 삼중 순 또는 NNN 임대는 임차인이 재산세, 보험 및 유지 관리 비용을 포함한 부동산 수준 비용을 집주인에게 상환하기로 동의하는 임대 계약입니다. 삼중 순 임대는 형태와 규모가 다양하며 집주인과 임차인이 이러한 책임을 분담합니다. 그러나 대부분의 삼중 순 임대에는 절대 삼중 순 임대로 알려진 전체 상환 구조가 있습니다.

 

실제로 삼중순부동산은 기초 부동산의 가치를 담보로 하는 신용상품입니다. Triple Net Lease는 파트너가 장기 부채를 발행하기로 선택할 수 있는 경우와 유사하게 체결 시 일반적으로 10년 이상입니다. 그러나 대부분의 부채 형태와 달리 삼중 순 임대에는 일반적으로 연간 성장률로 고정되거나 CPI에 연결된 계약상 임대료 인상이 포함됩니다.

 

트리플 네트 REIT는 가장 인기 있는 REIT 하위 카테고리 중 하나입니다. 임대 구조는 투자자가 부동산 투자에서 추구하는 기준과 잘 어울립니다. 인플레이션 위험에 대비해 신용도가 높은 임차인이 창출하는 예측 가능한 현금 흐름은 소득 창출 자산에 대한 매력적인 가치 제안입니다. 비즈니스 모델은 수십 년간의 시장 주기를 통해 번성했으며 심지어 최근 상승하는 금리를 헤쳐나가는 등 오랜 시간에 걸쳐 테스트되었습니다.

YCharts 의 데이터 

 

그러나 지난 2년 동안 순리스 투자의 형태가 바뀌었습니다. 이러한 장기 부동산 자산 이면의 시장이 계속해서 악화됨에 따라 가장 크고 성공적인 시장 참여자라도 적응을 강요당하고 있습니다.

부동산 소득 개요

Realty Income(NYSE: O )은 비교할 수 없는 순 임대 REIT입니다. 1969년에 설립된 이 회사는 시간이 지남에 따라 빠른 서비스 레스토랑과 보육 임대주에서 " 월별 배당금 회사 " 라는 이름으로 세계 최대 규모의 순 임대 REIT로 변모했습니다 .

 

15,000개 이상의 부동산을 소유한 Realty Income의 포트폴리오는 Agree Realty( ADC ), NNN REIT( NNN ), Essential Properties Realty Trust( EPRT ) 및 NETSTREIT( NTST )를 합친 것 보다 큽니다 . O는 빠르게 성장하여 세계 50개 주 전체, 푸에르토리코, 영국, 스페인, 이탈리아, 아일랜드, 프랑스, ​​독일 및 포르투갈에서 포트폴리오를 소유하는 가장 큰 집주인 중 하나로 성장했습니다.

 

O는 소매, 산업 및 기타 자산을 포함한 순 리스 시장의 대표적인 표본을 보유하면서 말 그대로 순 리스 인덱스 펀드로 거듭나고 있습니다.

YCharts 의 데이터 

 

O의 배당 성장 기록은 부동산 업계에서 타의 추종을 불허합니다. O는 배당 귀족 지위를 달성하고 유지하는 몇 안 되는 REIT 중 하나입니다. 이는 회사가 25년 넘게 매년 배당금을 늘려왔다는 의미입니다.

 

1994년에 O는 상장회사가 되었습니다. 이후 O사는 매년 배당금을 인상해 상장기업으로서 30년 동안 배당금을 늘리는 기록을 세웠다. 하지만 1969년 설립된 오(O)사도 상장에 앞서 배당금을 늘리고 있었다.

YCharts 의 데이터 

 

O의 월별 배당금은 많은 소득 포트폴리오에서 필수 요소가 되었습니다. O는 분기별로 명목 금액만큼 배당금을 늘립니다. 성장은  매년 상반기 동안 더 큰 증가로 보완됩니다 .

 

O를 "큰"이라고 부르는 것은 절제된 표현입니다. 이 회사는 상당한 차이로 가장 큰 순 임대 임대주이며 기업 가치 기준으로 가장 큰 REIT 중 하나가 되었습니다.

 

이러한 성장은 주로 최근 경쟁사인 Spirit Realty와 VEREIT를 인수하는 것을 포함하는 O의 인수 전략으로 인해 이루어졌습니다.

YCharts 의 데이터 

 

O의 규모와 성공은 강력한 대차대조표를 구축하는 것과 동시에 이루어졌습니다. O의 EBITDAre 대비 부채 비율은 5.5배이고 총 시가총액 대비 부채는 36%입니다.

 

수십억 달러의 유동성을 확보한 O는 S&P와 Moody's로부터 각각 A-/A3를 얻습니다. O는 향후 10년 동안 의미 있는 부채 만기를 앞두고 있습니다. 오씨는 10년 넘게 공격적으로 자산을 인수해왔기 때문에 회사는 인수 지원을 위해 무담보 채권을 포함한 신규 자본을 꾸준히 발행하고 있다.

 

결과적으로 매년 만기가 발생합니다.

O 2023년 연차보고서

 

O의 대차대조표는 시간이 지남에 따라 지속적으로 개선되지만 금리 상승은 단기 재융자 기간 동안 이자 비용이 증가할 가능성이 있음을 의미합니다.

순 임대 REIT의 주요 성장 동인

순 임대 REIT에는 비즈니스를 강화하는 두 가지 주요 성장 동인이 있습니다. 첫 번째는 임대 계약에 명시된 내부 임대료 증가입니다. 대부분의 장기 임대 계약에는   매년 발생하는 임대료 인상이 포함됩니다. 그러나 인상은 임차인마다 거래별로 협상됩니다. 다른 일반적인 구조에는 3년마다 5% 인상 또는 시장 임대료 또는 CPI를 기준으로 임대료 재설정이 포함됩니다.

 

가장 일반적인 임대료 인상 구조는 장기 인플레이션에 대한 가장 일반적인 가정과 일치하는 연간 3.0%입니다. 일부 집주인은 WP Carey( WPC ) 와 같이 임대 계약을 CPI에 연결하는 것을 선호합니다 . Dollar General( DG )을 포함한 일부 세입자는 임대료 인상 없이 일부 임대 계약을 체결하여 집주인에게 현금 흐름 증가가 없는 것으로 악명이 높습니다. 포트폴리오 내 연간 임대료 증가는 ​​배당금 증가를 위한 현금흐름 증가의 기반이 됩니다.

 

순 임대 REIT의 두 번째로 큰 성장 동인은 인수입니다. 순 임대 REIT는 분산 투자자로, 새로운 부동산 취득에 자금을 조달하기 위해 자본을 발행합니다. 대부분의 순 임대 REIT는  1년차 가중 평균 자본 비용(WACC)보다 자본화율이 높은 자산에 투자하려고 합니다  .

 

이러한 형태의 성장은 시장 상황의 변화에 ​​관계없이 발생하는 계약상 임대료 인상보다 더 복잡하고 예측하기 어렵습니다. 순 임대 시장은 수십 년 동안 성장해 왔습니다. 오늘날에는  수익률 수요로 인해 진입한 사모 신용펀드 등 부동산 이외의 투자자를 포함해 그 어느 때보다 시장 참여자가 많아졌습니다  . 모두가 전 세계적으로 막대한 자산 풀을 놓고 경쟁하고 있습니다.

O 2023년 연차보고서

 

이러한 성장 형태의 중요한 구성 요소는 시장 활동, 즉 거래량입니다. 걱정스럽게도 순리스 시장의 거래 활동은 지난 2년 동안 악화되었습니다. 금리 상승 시대로 인해 순 임대 환경이 재편되어 구매자와 판매자 간의 가격 불일치가 발생했습니다. 가장 큰 촉매제는 차입 비용과 10년 만기 국채 수익률의 증가입니다. 자본화 비율이 증가했음에도 불구하고 10년 만기 국채 대비 역사적 스프레드에 비해 압축된 상태를 유지하고 있습니다.

 

시간이 지남에 따라 O는 주로 새로운 자산 인수와 경쟁 REIT를 통해 최대 규모의 순 임대 REIT가 되었습니다. 다른 순 임대 REIT와 마찬가지로 O는 성공하기 위해 이 두 가지 성장 동력에 의존합니다. 그러나 O 및 기타 순리스 REIT는 세 번째 성장 동력으로 인해 미묘하게 이익을 얻었습니다.

 

순 임대는 장기 임대와 관련된 고정된 현금 흐름으로 인해 이자율에 더욱 민감한 REIT 부문입니다. O와 같은 순 임대 REIT는 가중 평균 임대 기간이 일반적으로 약 10년이기 때문에 "장기 기간" REIT로 간주됩니다. 수십 년 동안 순 임대 REIT는 무언의 상승 추세에 의해 지원되었습니다. 10년 만기 국채 수익률이 수십 년에 걸쳐 감소함에 따라 자본화율도 뒤따랐습니다.

YCharts 의 데이터 

 다음은 자산 클래스 전반에 걸쳐 20년간의 자본화율 추세를 보여주는 CBRE 연구 보고서 의 데이터입니다  . 그림 1은 CBRE( CBRE ) 의 정보를 기반으로 하고 그림 2는 또 다른 부동산 데이터 제공업체인 RERC의 데이터를 기반으로 합니다.

CBRE, RERC

 

자본화 비율 하락은 특히 포트폴리오 확장을 활용한 사람들에게 REIT 성과의 미묘한 세 번째 동인으로 작용했습니다. O는 지난 10년 동안 회사의 포트폴리오 자산 수가 3배로 증가한 이상적인 예입니다.

 

자본화율의 장기적인 하락은 O 및 기타 순리스 REIT의 순자산 가치 상승의 상당 부분을 촉진했습니다. 시간이 지남에 따라 취득한 수천 개의 자산은 시장 확대와 함께 거래 자본화 비율이 감소함에 따라 가치가 증가했습니다.

순 임대 시장은 거의 중단되었습니다

장기적인 금리 하락은 구매자와 판매자 모두에게 열정적인 투자 환경을 촉발했습니다. 자산 가치가 조류와 함께 지속적으로 상승함에 따라 차입 비용 감소는 거래 활동을 장려했습니다.

 

금리 궤적의 급격한 반전은 순리스시장에 큰 충격을 안겨주었다. 중개업체 CBRE(CBRE)의 자료 에 따르면   2023년 순리스 투자액은 380억 달러로 전년 대비 51% 감소했다. CBRE는 2024년 1분기 순리스 투자 규모가 74억 달러로 전년 동기 대비 26% 감소했다고 보고했습니다. 이는 순리스 거래량 측면에서 14년 만에 최저치입니다.

 

CBRE

순 임대 중개업체 B+E의 CEO인 Camille Renshaw에 따르면   요율에 대한 불확실성으로 인해 거래가 중단되었습니다 .

아무 것도 하지 않는 사람들이 엄청나게 많습니다. 그들은 기다리고 있고, 우리는 그 소식을 하루 종일 듣습니다. 그들은 울타리에 서서 이자율을 기다리고 있습니다. 분명히, 그들이 빚의 만기일을 앞두고 있다면 뭔가 조치를 취해야 할 것입니다. 그러나 대부분 구매자는 많지만 판매자는 많지 않습니다.

구매자는 자본 비용 증가를 충족하기 위해 자본 요율이 인상되기를 기대하고 있습니다. 이와 대조적으로 판매자는 단기 금리 인하 가능성이 여전히 높기 때문에 한도 금리를 낮게 유지해야 한다고 생각합니다. 그 결과 협상이 중단되거나 완전히 결렬되면서 시장이 크게 둔화됩니다. 순리스 부문의 둔화는 투자 활동에 크게 의존하는 업계에 있어 극적인 사건의 전환입니다.

문제

특히 O의 문제는 두 번째 성장 동력에 대한 의존도가 높다는 것입니다. O의 내부 포트폴리오 임대료 상승률은 경쟁사보다 낮습니다. 이는 다른 성장 소스가 보상하고 있음을 의미합니다. 시간이 지남에 따라 O는 많은 경쟁 REIT보다 계약상 임대료 증가율이 낮은 자산을 인수하여 기본 임대료 증가율이 낮아졌습니다.

 

O씨의 2024년 가이던스에는 동일점포 임대료 인상률이 1.0%에 불과했다. 이를 2024년 1분기 동일한 매장 임대료 성장률이 3.1%인 WPC와 비교해 보세요.

O 2023년 연차보고서

 

수년에 걸쳐 O는 빈약한 임대료 증가 문제를 해결하기 위해 공격적인 인수 모델을 사용했습니다. 2023년 연례 보고서 에 따르면 O는 2023년에 새로운 자산에 95억 달러를 투자했습니다  .

O 2023년 연차보고서

 

O의 자본 우위 비용은 새로운 자산 인수 또는 경쟁 REIT가 일반적으로 주당 AFFO와 같은 주식 수준 지표에 증가한다는 것을 의미합니다. 동일 매장 임대료 성장률이 1.0%인 이번 인수는 O의 AFFO 성장을 지원하는 중요한 부분이었습니다.

O 2023년 연차보고서

 

O의  1분기 투자자 보고서 에서 회사는 해당 연도 인수 규모가 "약 20억 달러"에 달할 것이라는 향후 지침을 제공합니다. 그들은 이 볼륨에서 2024년 1월 23일에 마감된 Spirit Realty 인수가 제외된다는 점에 주목합니다. O의 인수 볼륨을 4분기에 균등하게 나누면 O는 지침을 충족하기 위해 분기당 5억 달러의 자산을 인수할 계획입니다.

 

오씨는 5월 7일 1분기 실적을 보고했는데, 이는 애널리스트들의 예상을 뛰어넘는 성과였다. 수익 발표에 보고된 인수는 두 가지 중요한 시사점과 함께 활동 둔화를 반영했습니다. 1분기 동안 O는 미국에서 5개 부동산을 1,600만 달러에, 유럽에서 8개 부동산을 3억 300만 달러에 인수했습니다. 개발 중인 부동산은 142개에 이르렀고, 총 투자 자본은 2억 7,900만 달러에 달했습니다.

O 2024년 1분기 실적

 

O의 인수 활동은 미국 내 거래량 둔화와 회사의 유연성 능력을 반영합니다. 거래량이 중단됨에 따라 O는 인수 목표를 달성하기 위해 연못 전체를 살펴보고 상대적으로 새로운 개발 플랫폼을 통해 더 많은 위험을 감수해야 했습니다. 그러나 O사는 국내 순리스 시장이 정체된 가운데 인수 가이던스를 여전히 충족하고 있다.

 

낙관적인 관점은 O가 소규모 국내 경쟁사보다 주주 수익을 제공할 수 있는 능력이 더 뛰어나 업계 선두로 남아 있음을 보여줍니다. 회사는 매력적인 기회를 활용하기 위해 글로벌 입지를 활용하여 지역과 자산 등급 간에 유연하게 이동하고 있습니다.

 

비관적인 관점은 O가 수익 이동을 지속하기 위해 성장 레버에 너무 많이 의존한다는 것입니다. 이러한 관점은 역사적 배당 성장과 비교한 소규모 동일 매장 NOI 성장에 의해 뒷받침됩니다. O가 성장 궤도를 유지하려면 외부 인수가 필요합니다.

결론

순임대시장의 전망은 여전히 ​​불투명하다. 시장 전반에 걸쳐 거래량이 계속 둔화되면서 O와 같은 인수형 REIT가 고통을 느끼고 있습니다. 비즈니스 모델의 주요 구성 요소가 손상됨에 따라 이러한 순 임대 투자자는 적극적으로 대처하지 않으면 결과를 겪게 됩니다.

 

O는 적극적으로 비즈니스에 새로운 요소를 지속적으로 추가하고 있습니다. Monthly Dividend Company는 주주들에게 증가하는 소득을 제공한다는 사명을 계속 이어나가기로 결심했습니다. 그러나 O가 느린 시장을 헤쳐 나가면서 회사는 핵심 역량 이외의 영역에 집중하고 있습니다. O는 수십 년의 경험을 가지고 있지만 유럽 및 개발 플랫폼에 대한 투자는 10년도 채 되지 않았습니다. 성공은 팀 자체에 달려 있기 때문에 이는 어느 정도의 실행 위험을 가져옵니다.

 

O는 가장 견고한 REIT 중 하나이며 부동산 업계의 진정한 블루칩입니다. O의 유연한 능력은 투자자들로부터 칭찬을 받을 자격이 있으며 지속적인 배당 성장을 통해 성공이 분명합니다. 그러나 시장 둔화는 O에게 불가피한 역풍이다. O는 '보류' 등급을 받았다.